商界記者 鐘瑩

中國傳媒聯盟 據 商界在線 訊：在剛剛結束的國慶黃金周，國內許多城市的居民關心的，不是如何躲避各大高速的擁堵盛況，而是如何在接踵而至的樓市限購政策中，分得一杯羹。

短短七天，20座城市的調控文件呼嘯而來，10月8日晚間，上海、南昌也再次接連出臺“限購令”。各城市新的規定，都提高了購買住宅時必須的首付比例，又對已購買住宅的人再次購買做出限制，遏制房價過快上漲，打擊投資性炒房行為。

而在去年，各地還在比拼放松限購條件。

前幾年房地產過度開發，使很多地方早已超過當地需求，導致三四線城市房地產嚴重過剩。因此國家出臺了一系列的房地產去庫存政策，本意是降低三四線城市的商品房庫存，沒想到出臺政策的指向性不明確，使得一二線城市也施行了政策寬松的購房條件，讓資本一下子找到突破口。

投資者們一窩蜂地擁進一二線城市。使得這些城市的房地產呈現“漲價去庫存”的景象，這也是今年房地產最為顯著的特征。于是，一線城市和部分二線核心城市去庫存目標基本實現，但房價卻一路狂飆猛進;三四線城市的房價卻持續低迷。

其實，房地產市場能否可持續發展的關鍵是供求是否平衡，只有搞清供求關系，房地產市場才能健康發展。

房地產買方的需求分為四類：第一類是投資需求;第二類是資金富足的可支配收入者;第三類是普通消費者的貸款買房需求，即剛需，是目前購房群體中占比最大的一部分;第四類是資金不足買房者的投機需求。

如果購房需求以可支配收入和普通貸款可還款的剛需為主類，那么市場是可以在正常軌道下維持下去的。但如果購房需求中，不理智的投機者占比達到一定程度，市場風險就會加大，房價越容易偏離正常軌道，也就產生了房產泡沫。當這個泡沫膨脹到了臨界點，房地產市場很可能出現崩盤。

從需求端來看，很大程度上是因為供給端存在問題。我國房價為什么始終沒有辦法有效抑制其升溫?

在記者看來，問題就在于，目前我國房產供求關系十分不清晰。如果是供給小于需求，那么屬于賣方市場，只會出現供應量緊張這類問題，價格只會上漲，但這種上漲是可以接受的。但如果市場已經是供給大于需求了，那么存量房就已經進入“浪費”狀態，最終形成地產市場的產能過剩。產能過剩下的價格偏離，是一種非正常引導，又會誘使非正常供給持續增長。一旦經濟出現波動或者人口老齡化達到一定程度，投機者高價買入的房子無力償還貸款或無法順利變現時，房地產市場的產能過剩就會大面積集中爆發，進而造成房地產市場的崩盤。

如今的限購令是不是政府在終結這輪房市的暴漲，引導資金流向三四線城市去庫存?如果是這樣，那么三四線城市樓市的春天是否會來臨了呢?

其實也不見得。

記者看來，其一，三四線城市居民雖有住房剛需，但大部門居民卻缺乏支付和購房能力，政府的稅費補貼對于超出他們購買能力的房價來說，無疑是杯水車薪，這部分購買需求只是潛在需求而非有效需求。

其二，如果投資者在三四線城市買房，看么看中的就是樓市的升值空間。很明顯，三四線城市的商品房因為配套設施不全且市場集中度不高，升值空間很難超過一二線城市。精明的投資者們，或許并不一定要把這塊寶壓到三四線城市上。

失去了購買需求和投資的三四線樓市，將仍然不是一塊香餑餑。

那么目前來看，閑置的資金將會去哪兒呢?經過2015年的牛市，股市已經呈下行狀態，再加上制造業低迷，資金想要尋找出路，獲得較高收益，房地產自然還是成了不二首選。如今，市場上龐大的資金既不入股市，又不入樓市，是否仍在為下一輪房價的暴漲積蓄能量?

房價的關鍵在于，供給端和需求端中，誰問題更嚴重。只有搞清這一問題，對癥下藥，房地產市場才有可能健康發展，否則只能是立桿見影，但治標不治本的事實仍在。