3 月22日，央視《焦點(diǎn)訪談》節(jié)目播出了一起租房糾紛事件，一位姓年的先生在小家聯(lián)行上面租房，而后小家聯(lián)行為其辦理了租金貸，據(jù)年先生所說，如果不辦租金貸，便沒有辦法入住。年先生心想，這種租金貸也沒有利息，況且行李都搬了進(jìn)去，就住進(jìn)去吧。但過了3個月后，他忽然被告知，小家聯(lián)行早已倒閉，房東已經(jīng)收不到房款，要求其盡快搬家。由此出現(xiàn)了他一邊交著房屋貸款，一邊還沒有房子住的狀況。

　　一邊是緩解租戶交租壓力，一邊是個別不正規(guī)的長租公寓因經(jīng)營不善導(dǎo)致了客戶損失，最近一段時期，“租金貸”似乎被過度負(fù)面解讀。其實(shí)揭開租金貸的本質(zhì)，它本質(zhì)是對租房場景的一種完善，平滑了租客與長租公寓之間的交易障礙，降低了租客的租房門檻，具有積極的市場意義。

　　租金貸是什么?

　　所謂“租金貸”，指的是租客在與長租公寓企業(yè)簽下租約的同時，與該企業(yè)合作的金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合約，一般由該金融機(jī)構(gòu)替租客支付全年房租，租客向該金融機(jī)構(gòu)按月還清租房貸款和利息。

　　具體到租房場景中，就是傳統(tǒng)中介會要求租客“押1付N(通常為3/6/9/12)”的方式支付房租，即預(yù)付N個月房租+1個月房租的押金。對于普通的打工者來說，押金和需要支付的幾個月房租成為一筆不小的開支，甚至決定了他是否留在該城市的決定因素。因此，租金貸的出現(xiàn)，將押1付N轉(zhuǎn)換為押1付1，緩解了租客的資金壓力。

　　然而，最近關(guān)于房租價格和長租公寓的討論中，租金貸被過度負(fù)面解讀。爭議的焦點(diǎn)主要在于租客申請租金貸時，通常都是申請全年租金費(fèi)用額度的貸款，并由第三方分期平臺支付給長租公寓，相當(dāng)于一次性年付，可是長租公寓拿到客戶全年的租金后，卻是按月或者按照季度支付給房東，這樣如果個別不正規(guī)的長租公寓運(yùn)營失敗，就容易出現(xiàn)資金鏈斷裂，導(dǎo)致房東因無法繼續(xù)收到租金而清退租客的情況出現(xiàn)，租客則仍然需要償還租金貸款。

　　其實(shí)正規(guī)長租公寓企業(yè)的租金貸產(chǎn)品，是要在確保安全的情況下使用的，既有金融機(jī)構(gòu)對長租公寓的風(fēng)控準(zhǔn)入及日常管理，又有對租客的信用風(fēng)控(還款意愿、還款能力等)。機(jī)構(gòu)化運(yùn)作的長租公寓企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)合作的金融產(chǎn)品是符合要求，流程標(biāo)準(zhǔn)，風(fēng)險可控的。那么接下來讓我們來看一下租金貸如何具體有效使用才會促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展?

　　合理利用租金貸將助力企業(yè)發(fā)展

　　事實(shí)上，租金貸并不是新鮮事物，早在2015年，伴隨消費(fèi)金融的火爆，就出現(xiàn)了一大波“租房分期”產(chǎn)品。除了市場空間巨大，還因?yàn)樵谧夥繄鼍爸凶饪偷倪`約率較小，并且即使租客違約，也可以及時清退租客，加之押金的存在，只要能在1個月內(nèi)尋找到新租客就能有效控制風(fēng)險，因此被認(rèn)為是一個十分優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)金融場景。后來隨著長租公寓的出現(xiàn)，使得真正的“租金貸”到來，也可以稱之為分期月付。

　　租金貸，是目前市場上正規(guī)長租公寓運(yùn)營企業(yè)(機(jī)構(gòu)化運(yùn)作的長租公寓企業(yè))與金融機(jī)構(gòu)(包括銀行、消費(fèi)金融公司和正規(guī)的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺)聯(lián)合推出的一種金融分期產(chǎn)品。

　　對此，媒體記者采訪了蛋殼公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人，據(jù)他們介紹，租金貸產(chǎn)品即“分期月付”，通常要經(jīng)過以下步驟：

　　首先，金融機(jī)構(gòu)要提前對蛋殼公寓進(jìn)行嚴(yán)格的盡職調(diào)查，包括初期溝通、業(yè)務(wù)模式訪談、高管訪談等等，達(dá)到準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)后，方可進(jìn)行簽署協(xié)議，同時告知授信額度。其次，租客要在申請“分期月付”產(chǎn)品之前，首先要與蛋殼公寓簽訂租賃協(xié)議，之后再與金融機(jī)構(gòu)簽訂借款協(xié)議。金融機(jī)構(gòu)會對租客的信用情況進(jìn)行查詢，通過信用審核后，方可執(zhí)行。在此之后，蛋殼公寓的“分期月付”回款將按照與金融機(jī)構(gòu)約定的用途進(jìn)行使用，合作的金融機(jī)構(gòu)也會對長租公寓運(yùn)營企業(yè)進(jìn)行貸中檢查，以確認(rèn)長租公寓運(yùn)營企業(yè)健康、正常的運(yùn)營。最后，蛋殼公寓與租客簽訂租賃協(xié)議前，還會通過多種方式對租客自身的信用資質(zhì)進(jìn)行核查，盡量規(guī)避信用存在瑕疵的租客。

　　從蛋殼公寓的執(zhí)行操作步驟中不難看出，“租金貸是一種工具，沒有好壞之分，只有合理利用才能發(fā)揮其價值。”只有合規(guī)才能使租客、業(yè)主、企業(yè)三方收益，不少行業(yè)專家在接受采訪時表達(dá)了這一態(tài)度。同時，合理的利用貸款的公司才會健康可持續(xù)發(fā)展，這是一家成熟企業(yè)的象征。

　　另外如何規(guī)范租房信貸體系，專家也給出了意見。中信商業(yè)保理公司租賃金融特聘研究員杰夫曾就職于房地美、美林證券等金融機(jī)構(gòu)，他認(rèn)為只有建立完善的多層次租賃金融服務(wù)體系，才能從根本上改變租賃秩序，讓租賃的關(guān)系更為清晰，讓租客、房東、運(yùn)營商，各司期職。他建議可以考慮國外的金融租賃經(jīng)驗(yàn)，以房東金融為主體撬動整個產(chǎn)業(yè)鏈。其主要模式是房東與租賃企業(yè)簽訂長租合同，然后向金融公司申請房東年付。租賃企業(yè)拿到房源后，可對外招租，租客按月支付房租給金融公司，由金融公司分帳給租賃企業(yè)作為運(yùn)營費(fèi)用，剩余資金償還貸款。

　　在這一過程中，租賃企業(yè)只賺租金差額的運(yùn)營費(fèi)用，不會出現(xiàn)資金沉淀和挪用。“影響房租漲跌有三個關(guān)鍵因素，業(yè)主、市場供求關(guān)系和金融體系。而租賃關(guān)系很簡單，就是房東、租客和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，如果中介只是信息交互平臺，就不會影響到租金，現(xiàn)在多個金融產(chǎn)品的出現(xiàn)，讓原本單純的關(guān)系發(fā)生了轉(zhuǎn)化和強(qiáng)弱之分。”

　　“如果能夠從立法角度保護(hù)租金的收益權(quán)，使其能夠像物權(quán)一樣得到保障，這樣可以讓更多金融機(jī)構(gòu)的資金進(jìn)入長租公寓市場，降低全行業(yè)的融資成本，進(jìn)而降低房租價格。”香港創(chuàng)新銀行前高管白少凌表示。