產業地產的開發是一項系統工程，圍繞產業要素進行多種資源整合，牽涉到大大小小的方面，無論從規劃、定位、營銷、招商、運營還是后期服務等角度來看，需要通觀全局，把脈市場走勢并結合自身優勢，系統整合各方資源以最大化的實現既定目標。

　　一個人的成功需要天時、地利、人和，一個項目的順利開發需要人財物的完美結合，在產業園區的開發運營中更需要上述綜合因素的合理搭配，定位先行助力產業園區招商，總結起來需要把握好四個定位：定調、定物、定財、定人。那么我們如何做好這四個定位呢。

　　一、如何定好調

　　所謂定調就是定方向，在什么區域開發產業園區，這個是方向，屬于戰略定位。涉及區域產業環境、產業政策、產業支撐，即區域產業特殊性決定區域園區項目特點。圍繞當地的產業規劃進行項目的規劃定位。現在很多產業園區一窩蜂的開發建設，看到別的地區建什么自己就建什么，什么產業園區賣的好就建什么園區，最流行的就是組團考察和參加學習班，交流學習經驗，回到當地后一拍腦門就開工上馬，豈不知自己的園區是否符合當地的產業要求，有沒有支撐產業發展的土壤呢，前段時間去了河北某區縣，該地區水資源缺乏，為迎合市場和政府號召，在區內不具備產業條件的情況下搞起了酒類產業園，招商進來的酒類企業寥寥無幾，出現不倫不類的窘狀。

　　二、如何定好物

　　所謂定好物就是建設什么類型的產業園區，這是項目規劃，屬于戰術定位，涉及產品定位、形象定位、營銷定位。分析自身所擁有的資源優劣勢，結合市場發展走向，透徹分析所在區域內的競爭對手，找出市場空白地帶而且正是自身的獨特優勢，在項目小范圍內最大化的實現產業園的發展規劃。有些產業園可以創優勢，有些可以借優勢。在北京東燕郊區域分布著大大小小的產業園區，有些就屬于自身實力強大自己打造自己的產業概念比如百世金谷產業園區，產業定位為綜合體，區別于傳統的工業園區，大北京的發展和產業結構的調整，需要同時滿足生產、辦公、研發、商業以及娛樂和生活的需要，現如今招商火爆的景象即是證明。有些產業園區屬于項目定位借勢而起的，本身不具備獨特的優勢，市場的瞬息變化催生了園區的后期開發建設，典型的就是華隆工業園和精工工業園。

　　三、如何定好財

　　所謂定好財就是確定園區是什么樣的盈利模式以及園區的投入產出率，這是開發公司的生存發展之本，在這個階段需要了解公司對項目的期望和發展規劃。盈利模式決定投入規模、開發進度以及園區發展服務水平。是短期內要見到效益還是做精品工程，短期利益為主還是放眼長遠利益，這些都需要通關考慮。有些產業園以租賃為主、有些以轉讓為主、有些租售相結合，無論是租賃還是買賣或者是以租代賣甚至有些采取合作開發等等，在確定盈利模式的過程中都需要僅僅結合自身公司的實力和現狀，自己的家底是多大，自身擁有多少資源，正所謂多少錢做多大事。

　　四、如何定好人

　　所謂定好人就是由什么人或者團隊來操盤整個產業園區的運營，這是深層次的人力資源的因素，所謂專業的人做專業的事，在操盤產業園區的運營中，團隊的力量至關重要，尤其是擅長并精通產業園運營的專業實戰人士。項目的進展和后期的招商效果很大程度上需要這些專業的團隊來掌控，前期有些園區依靠自建團隊培養人才，有些借助于專業的招商運營機構，無論何種模式操作都離不開專業二字，在實戰中團隊的成熟度和戰斗力直接決定項目的成功與否，本人在龍創基業招商顧問機構服務多年，代理的項目大大小小產業園區不下百家，總結起來：市場化的招商政策，刺激性的薪酬制度，團隊完善的培訓機制加上操盤手的行業經驗和人脈以及公司企業文化的深厚底蘊，任何一個項目具備天時地利人和想不成功都難，更談不上招商難的問題了。

　　作者系龍創基業（三河）企業服務中心總經理高富強，該中心主要提供全國產業園區的招商引資顧問服務。