中國傳媒聯(lián)盟 據(jù) 巨細熱點 訊：對于上海土地市場來講，由于未來上海新增建設(shè)用地保持“零增長”甚至“負增長”，土地資源將變得更加“寸土寸金”，“人多地少”的特征決定了上海樓市基本面中長期看好，而對于已經(jīng)布局及希望進入上海的房企來講，拿地面積的多少直接決定在上海未來市場的獲益情況。因此，對于眾多房企來講，誰都不愿意放棄上海這塊市場蛋糕，包括已經(jīng)進入上海品牌房企、本土房企、眾多外來性的房企，還有不少虎視眈眈上海樓市急于進入上海市場其他房企，都在爭搶各自在上海樓市的地盤。

因此，即使在今年樓市低迷期，上海土地市場的表現(xiàn)仍然較為搶眼。

董家渡“地王”

總結(jié)：2014年上海土地市場四方面的特征

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，即使在今年樓市成交量進入低迷期，上海土地市場表現(xiàn)仍然不差，品牌房企重返一二城市，閩系等外來房企積極布局上海土地市場，上海土地市場表現(xiàn)仍然較為搶眼，甚至出現(xiàn)純宅地面粉貴過面包的市場情況，“地王”現(xiàn)象也頻現(xiàn)。具體來講，2014年上海土地市場呈現(xiàn)出以下四方面的特征：

第一、即使在今年樓市成交量進入低迷期，上海土地市場表現(xiàn)仍然不差，今年土地出讓金盡管出現(xiàn)同比24%左右的下滑，但仍然為歷史上除了2013年之外的最高年份。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，截止12月17日，今年上海土地出讓金累計成交金額為1577億元，再加上年底(12月24-25日、31日)上海土地市場集中推地導(dǎo)致的成交小高峰，預(yù)計2014年土地市場成交總金額至少在1709億元，盡管比歷年最高值(2013年的2262億元)下滑了24%，但相比過去幾年上海土地市場成交總金額，今年1709億元的成交總金額仍然是除了2013年之外的最高年份。

第二、品牌房企重返一二城市，閩系等外來房企積極布局上海土地市場，央企添柴加薪出手拿地，導(dǎo)致上海土地市場逆市翻紅，“地王”頻出，一定程度上突顯房企布局戰(zhàn)略的調(diào)整與上海城市的投資價值;

第三、純宅地仍然是最受歡迎類型土地，優(yōu)質(zhì)宅地樓板價基本與周邊售價看齊，面包基本與面粉價格相同，甚至更高，地價已經(jīng)因為新增建設(shè)用地保持“零增長”甚至“負增長”而持續(xù)上漲;

第四、今年上海土地市場表現(xiàn)總體向好，但中間過程波瀾起伏，年初“地王”熱，但隨后因為銀行信貸緊縮、樓市低迷導(dǎo)致今年中間幾個月土地市場表現(xiàn)相對平淡，但至第四季度，年底大規(guī)模推地的翹尾行情出現(xiàn)，包括董家渡“地王”，11-12月份集中推地等措施等，助推上海土地市場成交量達到小高峰。

趨勢：上海商品住宅地供應(yīng)稀缺將導(dǎo)致樓市中長期處于上漲狀態(tài)

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2009-2014年商品住宅土地規(guī)劃建筑面積(含綜合用地)/商品住宅銷售面積平均比值最高年度為2.32，最小僅為0.51，近6年平均值僅為1.21，2014年為1.35。

根據(jù)同策判斷標準，當(dāng)住宅土地規(guī)劃建筑面積/商品住宅銷售面積平均比值低于1.2時，上海商品住宅市場會面臨供不應(yīng)求及房價有上漲壓力，當(dāng)住宅土地規(guī)劃建筑面積/商品住宅銷售面積平均比值在3-6時，上海商品住宅市場處于供求合理區(qū)間。因此，從上述數(shù)據(jù)來看，無論是按照近6年平均值1.21，還是2014年的1.35，上海商品住宅市場均處于合理區(qū)間范圍值。

但是，如果將上述數(shù)據(jù)中商品住宅土地規(guī)劃建筑面積(含綜合用地)中商辦部分剔除(工作量比較大，短期內(nèi)難剔除)，那么，上海商品住宅土地規(guī)劃建筑面積與商品住宅銷售面積平均比值就會降得更低，也就是意味著，市場上供應(yīng)的商品住宅用地更少“面粉”更少。由此，上海住宅土地規(guī)劃建筑面積/商品住宅銷售面積的比值勢必會低于1.2，供求關(guān)系會表現(xiàn)為供不應(yīng)求，房價會有上漲壓力，因此，從中長期來看，商品住宅地供應(yīng)稀缺將導(dǎo)致商品住宅市場中長期處于上漲狀態(tài)。

從未來幾年上海土地市場來看，由于未來上海新增建設(shè)用地保持“零增長”甚至“負增長”，土地資源將變得更加“寸土寸金”。這也就意味著上海商品住宅用地會呈現(xiàn)出逐年減少的趨勢。而隨著“央四條”、上海普宅標準調(diào)整、降息利好效應(yīng)的顯現(xiàn)，2015年上海商品住宅市場勢必會升溫，屆時，房企對于住宅用地的需求會更為緊張，上海住宅用地市場或可能會出現(xiàn)地荒。這就導(dǎo)致眾多房企爭搶住宅用地，土地市場長期處于供不應(yīng)求，溢價率樓板價雙雙上升，土地市場價格進入持續(xù)上漲通道。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，土地市場價格進入持續(xù)上漲通道，建造商品住宅的土地成本上漲，房價不可能不上漲，從這個角度來看，2014-2015年的住房用地計劃即使全部完成，2014年住宅土地規(guī)劃建筑面積(含綜合用地)/商品住宅銷售面積平均比值達到1.35這樣的合理值，商品住宅地供應(yīng)仍將是稀缺的，這將導(dǎo)致商品住宅市場中長期處于上漲狀態(tài)，最終將助推樓市“階段性”爆發(fā)。

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