杭州第一公寓品牌被收購(gòu) 有人察覺危機(jī) 這2000家品牌卻在這本書中找到出路！

　　曾有人說，住房租賃行業(yè)目前尚處生命初期，談品牌、模式、規(guī)模、價(jià)值和排名，為時(shí)尚早。但是2018年住房租賃行業(yè)所經(jīng)歷的洗牌，讓一些公寓人見證到了規(guī)模這把雙刃劍的利害，同時(shí)也開始重新審視品牌的力量。2019年，2000余家長(zhǎng)租公寓品牌該如何強(qiáng)大自身，更好地仰望星空？

　　01

　　愛上租被收 小而美成偽命題？

　　2019年，長(zhǎng)租公寓的第一個(gè)爆點(diǎn)是由愛上租點(diǎn)燃的。1月17日，蛋殼公寓宣布，以2億美金(包含現(xiàn)金和債務(wù))全資戰(zhàn)略收購(gòu)知名長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商愛上租，涉及原愛上租的全部資產(chǎn)、100%股權(quán)并入蛋殼公寓。對(duì)于本次收購(gòu)，蛋殼公寓創(chuàng)始人兼CEO高靖表示，未來將延續(xù)雙品牌戰(zhàn)略，愛上租會(huì)繼續(xù)保持獨(dú)立品牌和獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。

　　而在此之前，在克而瑞2018年8月發(fā)布的一份杭州租賃市場(chǎng)榜單中，愛上租以13000套已開房源位列運(yùn)營(yíng)商首位，第二名鏈家自如僅有5543套房源。

　　這樣的一筆收購(gòu)，讓一些公寓人心生寒意，說好的“小而美”怎么就行不通了呢？其實(shí)愛上租在誕生之際，目標(biāo)瞄準(zhǔn)的便是全國(guó)。成立不久，愛上租收購(gòu)了盛世管家和蝸居的品牌公寓；2017年8月，愛上租又收購(gòu)了杭州本地的地產(chǎn)空間運(yùn)營(yíng)商米果公司的全部分散式公寓資產(chǎn)。這兩筆收購(gòu)，幫助愛上租實(shí)現(xiàn)了其在杭州地區(qū)的規(guī)模擴(kuò)張。

　　愛上租創(chuàng)始人童浩也未曾掩藏過自己的野心，2016年6月他曾在一次采訪中說，“到2019年，愛上租將管理200萬(wàn)間房，成為中國(guó)最大的公寓運(yùn)營(yíng)商。”

　　所以，嚴(yán)格說來，愛上租獨(dú)立運(yùn)營(yíng)時(shí)便不能被算作一個(gè)小而美的品牌。而在被收購(gòu)之后，愛上租也將會(huì)隨著蛋殼公寓的全國(guó)擴(kuò)張逐步成長(zhǎng)。

　　而對(duì)于小而美公寓品牌的能力，業(yè)內(nèi)人士從來不吝嗇褒獎(jiǎng)之辭。貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)在一次會(huì)議上表示，即便有市場(chǎng)的波動(dòng)，租金的下滑，嚴(yán)格的監(jiān)管，還在活下來，而且活得更好的，還是那些運(yùn)營(yíng)能力有所提升的企業(yè)。

　　不論是行業(yè)亦或是市場(chǎng)，對(duì)于那些不斷提升運(yùn)營(yíng)能力、打造品牌特色、精細(xì)打磨盈利模式的品牌，從來不會(huì)忘記給予理應(yīng)的獎(jiǎng)賞。

　　02

　　做漢堡、望星空，老行業(yè)的新玩法

　　眼下，的確有品牌因?yàn)橛y、產(chǎn)品同質(zhì)化等問題被難住，一時(shí)之間難以有所作為。但不少的品牌在行業(yè)領(lǐng)軍人的帶領(lǐng)下，踏實(shí)前行。青客創(chuàng)始人&CEO金光杰曾表示住房租賃行業(yè)目前正在經(jīng)歷著產(chǎn)業(yè)和服務(wù)升級(jí)。“青客是做漢堡包的，可能不好吃，但全世界都是。”在一個(gè)充滿變化的市場(chǎng)中，企業(yè)家順應(yīng)市場(chǎng)變化，盡可能在不確定性中創(chuàng)造確定性。而優(yōu)客逸家創(chuàng)始人劉翔用這樣8個(gè)字進(jìn)行自我總結(jié)：腳踏實(shí)地，仰望星空。

　　所以，“做漢堡”、“望星空”，成了領(lǐng)軍人在住房租賃這個(gè)老行業(yè)里找到的新玩法。

　　雅詩(shī)閣——進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)21年的“老前輩”選擇強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合

　　成立于1984年的雅詩(shī)閣，在1998年進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。截至2018年10月底，在中國(guó)32個(gè)城市布局超過110家物業(yè)、21000多套服務(wù)公寓單元，擁有雅詩(shī)閣、馨樂庭、盛捷、lyf以及途家盛捷五大品牌。其中，已投入運(yùn)營(yíng)服務(wù)公寓近1000套。

　　在中國(guó)，雅詩(shī)閣通過投資、戰(zhàn)略聯(lián)盟、管理合同、特許加盟、租賃和特許經(jīng)營(yíng)等多種方式進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)。從雅詩(shī)閣、馨樂庭、盛捷以及途家盛捷的品牌指數(shù)表現(xiàn)來看，其整體呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。尤其是2018年5月以來，盛捷、馨樂庭等品牌的市場(chǎng)認(rèn)可度快速提升，這得益于雅詩(shī)閣與途家、華住等本土集團(tuán)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。

雅詩(shī)閣旗下品牌指數(shù)表現(xiàn)

　　數(shù)據(jù)來源：邁點(diǎn)研究院

　　鉑頓公寓——背靠龐大會(huì)員體系 “一定要盈利”

　　成立于2016年的鉑頓國(guó)際公寓，是東呈國(guó)際集團(tuán)旗下中高端服務(wù)式公寓品牌，其背后擁有較為龐大的集團(tuán)會(huì)員體系以及標(biāo)準(zhǔn)流程支撐。由此，鉑頓的拓展未來勢(shì)必會(huì)在規(guī)模化上進(jìn)行突破。

　　鉑頓目前的市場(chǎng)定位有兩個(gè)，一個(gè)是B端、一個(gè)是C端，分別是持有物業(yè)、資金的投資人和市場(chǎng)的主體消費(fèi)者。對(duì)于物業(yè)選擇，鉑頓基本以核心商圈里的綜合體，獨(dú)棟物業(yè)為主；在C端消費(fèi)者層面，鉑頓從前期的裝修設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)支持，到后續(xù)日常的水電等生活服務(wù)，有效匹配相關(guān)租賃需求的群體。這樣的用心運(yùn)營(yíng)也體現(xiàn)在鉑頓近一年的品牌指數(shù)，處于持續(xù)上漲的狀態(tài)。而伴隨著多家門店的落地和簽約消息出爐，其市場(chǎng)和媒介的關(guān)注程度也在加強(qiáng)。

鉑頓國(guó)際公寓品牌指數(shù)表現(xiàn)

　　數(shù)據(jù)來源：邁點(diǎn)研究院

　　旭輝領(lǐng)寓——手捧“三心”計(jì)劃2021年上市

　　與萬(wàn)科，龍湖相比，旭輝涉足長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域較晚，但旭輝從一開始就另辟了一條蹊徑。2016年12月，旭輝領(lǐng)寓與華東師范大學(xué)跨界合作，開啟了首個(gè)校企合作模式，共同建設(shè)留學(xué)生公寓和教師公寓，打破傳統(tǒng)拿地、收購(gòu)、改售為租的老套路。2018年3月，旭輝領(lǐng)寓菁社青年公寓在廈門舉辦了發(fā)布會(huì)，宣告完成柚米、博樂詩(shī)、菁社三條產(chǎn)品線落地。

　　兩年多時(shí)間，旭輝完成全國(guó)五大區(qū)域布局，截止到2018年8月底，領(lǐng)寓已經(jīng)完成全國(guó)華北、華東、華中、華南、西南5大區(qū)域20個(gè)城市的布局，管理規(guī)模已經(jīng)突破4.5萬(wàn)間。同時(shí)，旭輝領(lǐng)寓獨(dú)立于旭輝控股之外，計(jì)劃在2021年達(dá)到20萬(wàn)間的規(guī)模，并實(shí)現(xiàn)IPO上市。對(duì)此，旭輝領(lǐng)寓CEO張愛華認(rèn)為，運(yùn)營(yíng)能力、資本實(shí)力、風(fēng)控能力和發(fā)展心態(tài)非常重要。“企業(yè)想要在長(zhǎng)租公寓穩(wěn)定發(fā)展，一定要有‘三心’：耐心、細(xì)心和愛心”。

旭輝領(lǐng)寓品牌指數(shù)表現(xiàn)

　　數(shù)據(jù)來源：邁點(diǎn)研究院

　　魔方公寓——資源配置的“魔術(shù)手”實(shí)現(xiàn)共同進(jìn)步

　　成立于2009年的魔方生活服務(wù)集團(tuán)，以這4大公寓切入租賃領(lǐng)域的細(xì)分市場(chǎng)，分別是魔方公寓、9號(hào)樓公寓、魔爾公寓以及V客青年公寓，為精英人士、城市白領(lǐng)、創(chuàng)業(yè)青年、基層員工等全人群提供租住解決方案。目前，魔方門店數(shù)達(dá)到300多家，房間數(shù)量約5萬(wàn)間，分布在北京、上海、廣州、深圳、南京、武漢、蘇州、杭州、成都、青島、鎮(zhèn)江、廈門、西安、無(wú)錫等20個(gè)主要城市。

　　從品牌指數(shù)表現(xiàn)來看，魔方公寓數(shù)據(jù)遙遙領(lǐng)先，9號(hào)樓公寓、V客青年公寓在部分月份表現(xiàn)亮眼。盡管魔方發(fā)展迅速，但魔方生活服務(wù)集團(tuán)CEO柳佳也清晰地看到目前長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)供需矛盾仍然明顯，主要存在三個(gè)錯(cuò)配：房型錯(cuò)配、地段錯(cuò)配以及價(jià)格錯(cuò)配。此外，她還呼吁，“行業(yè)要發(fā)展先得重視人才的培養(yǎng)，畢竟長(zhǎng)租公寓是一個(gè)開放共生的行業(yè)，只有共同進(jìn)步才能走得更遠(yuǎn)”。

魔方生活服務(wù)集團(tuán)旗下公寓品牌指數(shù)表現(xiàn)

　　數(shù)據(jù)來源：邁點(diǎn)研究院

　　03

　　領(lǐng)軍人在前 藍(lán)皮書作燈

　　住房租賃行業(yè)不懼前路漫漫

　　其實(shí)不論前路有多艱難，前行者已經(jīng)用汗水與教訓(xùn)為后來者開出了一條小道。而一些讓后來者困惑不已的問題，住房租賃行業(yè)的多位領(lǐng)軍人也紛紛給出了自己的答案。

　　對(duì)于中國(guó)住房租賃市場(chǎng)的信心？

　　雅詩(shī)閣中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理陳志商： 有！

　　陳志商認(rèn)為， “扎根中國(guó)二十年來，雅詩(shī)閣作為行業(yè)先行者，見證了國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的發(fā)展變遷。在中國(guó)政府進(jìn)一步擴(kuò)大開放的舉措下，外商投資將持續(xù)增長(zhǎng)；與此同時(shí)，中國(guó)企業(yè)快速壯大，跨區(qū)域發(fā)展需求快速增長(zhǎng)，雅詩(shī)閣也將迎來新一輪發(fā)展機(jī)遇”。

　　長(zhǎng)租公寓盈利真的很難實(shí)現(xiàn)嗎？

　　鉑頓國(guó)際公寓CEO郝磊： 一定要盈利！

　　郝磊認(rèn)為，“盈利能力是判斷一個(gè)品牌發(fā)展?jié)摿Φ闹匾笜?biāo)，某種程度上也決定了品牌的市場(chǎng)價(jià)值”。鉑頓在這一問題上態(tài)度非常堅(jiān)決：一定要盈利！鉑頓確實(shí)做到了盈利，甚至將“盈利”變成品牌獨(dú)有的標(biāo)簽。

　　住房租賃行業(yè)健康規(guī)范何時(shí)來？

　　旭輝領(lǐng)寓CEO張愛華： 規(guī)范是必然！

　　張愛華認(rèn)為，行業(yè)尚處于發(fā)展初期，準(zhǔn)入門檻和壁壘相對(duì)較低，參與者魚龍混雜，目前還未形成真正的競(jìng)爭(zhēng)，也沒有行業(yè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范。“隨著市場(chǎng)發(fā)展越來越成熟，租賃立法逐步會(huì)落地，行業(yè)健康規(guī)范發(fā)展是必然”。

　　這樣的行業(yè)優(yōu)秀案例，領(lǐng)軍人的信念堅(jiān)守，再加上由品牌中國(guó)戰(zhàn)略規(guī)劃院、邁點(diǎn)研究院（MTA）以及行業(yè)專家穆林教授聯(lián)合編撰，聯(lián)合國(guó)內(nèi)外多個(gè)住房租賃專家委員、品牌顧問解讀中國(guó)住房租賃品牌典型案例，從框架搭建、編撰到出版發(fā)行，歷時(shí)超6個(gè)月，并由社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社出版發(fā)行的《中國(guó)住房租賃品牌發(fā)展報(bào)告（2018）》品牌藍(lán)皮書加持，有著些許迷茫的長(zhǎng)租公寓人，終將漸行漸遠(yuǎn)，腳步更為踏實(shí)堅(jiān)定。

　　近年來，隨著住房租賃產(chǎn)業(yè)的興起，關(guān)于發(fā)達(dá)國(guó)家住房租賃市場(chǎng)化與制度研究、國(guó)內(nèi)外典型企業(yè)案例研究等方面的成果較多，也開始有行業(yè)報(bào)告、研究報(bào)告和白皮書等研究成果，但從品牌角度論述、評(píng)價(jià)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本上處于空白，行業(yè)定量研究少，持續(xù)性差，對(duì)行業(yè)尤其是社會(huì)輿論和市場(chǎng)客戶引導(dǎo)性較弱。通過持續(xù)跟蹤住房租賃企業(yè)品牌指數(shù)，對(duì)品牌企業(yè)從規(guī)模、輿情、消費(fèi)者口碑等角度進(jìn)行評(píng)估，既有助于引導(dǎo)住房租賃企業(yè)注重品牌戰(zhàn)略，也有助于強(qiáng)化行業(yè)良性競(jìng)爭(zhēng)格局、引導(dǎo)市場(chǎng)和消費(fèi)走向。

　　《中國(guó)住房租賃品牌發(fā)展報(bào)告（2018）》品牌藍(lán)皮書首次以品牌角度，利用住房租賃品牌指數(shù)對(duì)中國(guó)住房租賃品牌進(jìn)行論述 及評(píng)價(jià)。其中全面分析國(guó)際服務(wù)式公寓、國(guó)內(nèi)服務(wù)式公寓、房產(chǎn)系長(zhǎng)租公寓、品牌系集中式長(zhǎng)租公寓、酒店系長(zhǎng)租公寓、品牌系分散式長(zhǎng)租公寓、中介系長(zhǎng)租公寓、“國(guó)家隊(duì)”長(zhǎng)租公寓７大品類典型優(yōu)秀運(yùn)營(yíng)商運(yùn)營(yíng)案例和發(fā)展情況，為品牌運(yùn)營(yíng)商提供參考依據(jù)，并總結(jié)日本、美國(guó)長(zhǎng)租公寓成熟經(jīng)驗(yàn)，為國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展提供借鑒意義。

　　本被以為是一個(gè)老行業(yè)，現(xiàn)在卻被新晉選手找到了新玩法。其中自然有不少人迷茫不知前行的方向，但我們相信，領(lǐng)軍人忠言在側(cè)，藍(lán)皮書化作燈塔，行業(yè)投資者、運(yùn)營(yíng)商及消費(fèi)客群將會(huì)更系統(tǒng)地了解住房租賃行業(yè)，為品牌發(fā)展提供指導(dǎo)性建議。正如愛上租被蛋殼收購(gòu)，有人覺得悲觀失望，但也有人在品牌藍(lán)皮書中找到前行的方向，毫不猶豫，繼續(xù)奮斗。

　《中國(guó)住房租賃品牌發(fā)展報(bào)告(2018)》作為系列報(bào)告的首次發(fā)布，確定了研究方向與范圍，明確了主要定義，區(qū)分了住房租賃、長(zhǎng)租公寓和租賃式公寓等常見名詞概念，同時(shí)結(jié)合品牌發(fā)展趨勢(shì)、最新行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等，創(chuàng)新性地提出了品牌的傳統(tǒng)內(nèi)涵與實(shí)際內(nèi)涵，反映了十九大“多主體供給、多渠道保障”的精神，滿足了人民日益增長(zhǎng)的美好租賃生活需要。最后，以一句話與行業(yè)內(nèi)奮斗的各位同仁共勉，昔之善戰(zhàn)者，先為不可勝，以待敵之可勝。不可勝在已，可勝在敵。2019年，住房租賃行業(yè)將會(huì)有更美好的未來！

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