在北京正東部的燕郊開發區分布著大大小小的各種類型的產業園、科技園區以及早期的工業園區項目，據粗略估計數量應該15個以上，有的比較成熟，現在已經開發完畢，有的還處在早期階段，正在招商引資的前期。像華隆工業園區、精工工業園區在燕郊屬于進入工業地產比較早期的工業園區，靠出租園區廠房和辦公樓的模式實現盈利，園區建設比較完善的配套設施來滿足企業的不斷增長的需求。而天山國際創業基地可以說是在燕郊區域比較早期嘗試靠出售標準化的工業廠房和研發樓宇實現園區的快速盈利的先行者，后期進入的如百世金谷產業園區、興元高科、全景產業園區以及文化創意園區等等都屬于后期的生力軍和推動者，他們需要實現快速盈利不約而同的采取出售現有物業。

　　這樣一來就面臨著園區產權分割辦理的問題，據園區知情人士透露，在辦理產權分割問題上各個園區的操作手法不同，大致有三：第一、即使合同上把可以辦理產權問題寫的清清楚楚，而且有些園區甚至保證具體到某個時間段，但是開發商從一開始自己就不清楚燕郊區域是否可以進行產權分割，先上船再補票，等把企業招商進來后再說，即使辦理不了產權，政府也會為園區買單的，大不了走法律程序，典型的屬于膽大不要命的。第二、開發商知道這個敏感問題不好解決，但是在土地到手以后能夠快速實現盈利的模式就是轉讓銷售部分土地，靠土地溢價實現收益，還可以建設標準化的廠房轉讓，如果建設小獨棟項目容積率不高，而多層或者小高層銷售難度必然加大，這樣一來折中方案就是產品組合的優化，建設類獨棟的多層或者小高層產品，雙拼或者聯排形式的標準化廠房物業成為主流，按照這個思路，可分可合，既可以一家買斷也可以分割多家，在產權分割上往往采取以租代售的模式，這樣即可增加收益又可以從法律上規避很多風險，屬于投機取巧型，而且這類園區為數不少。第三、這一類園區辦事比較謹慎小心，自身實力不是很強，往往社會觀念和責任感還可以，他們一般采取先辦理園區內每一棟廠房的產權，然后按固定資產的模式轉讓給入園客戶，在產權分割上涉及到二次分割辦理，過程中產生不少的稅費，往往售價較高，但是入駐企業買的放心，開發商也賣的踏實，屬于理智謹慎型的。

　　那么究竟什么原因導致這些問題出現呢？帶動當地經濟發展的產業園區為什么遲遲不給于辦理產權呢，通過和開發區相關領導以及部分園區開發商交流，大致總結原因有以下幾點：

　　國家早在2006年就明確提出了工業用地的最低出讓標準，尤其在產業園區用地上給與了政策的限制和收緊，防止大面積的過多過濫開發工業園區，提高工業用地的征地成本，而現實情況是現有的產業園區卻是按實業立項包裝而成的產業園，在土地出讓環節比工業園區用地價格少了很多，政府為了招商引資，有的土地幾乎可以忽略不計，開發商靠這種性質和手段用來建設產業園區得到的收益是踏踏實實做實體經濟收益的好幾倍，問題不言而明，商人逐利，即使按固定資產轉讓的方式可以辦理產權，中間環節的稅費卻是要承擔的，開始大力招商引資的項目都不同程度的做起了房地產生意，區域的產業支撐和產業聚集無從談起，可持續的經濟發展無從著手，歸根結底就是土地的性質和用途發生變化了。

　　現有區域政府的政績考核體制問題，決定了政府的辦事方針和辦事原則，在以GDP論英雄的年代，那一屆政府都不會拿自身的烏紗帽開玩笑，更不會為了長遠利益犧牲眼前利益的，雙重利益的博弈需要找尋平衡的結合點，不表態、不反對就是時下最好的詮釋和證明，遲遲不給于明確答復和解決恰恰是政府和開發商最好的答復和選擇，這也造成時下的一系列問題的存在。處在深化改革開放的關鍵期，從中央到地方都在摸索經濟增長方式的轉變和產業結構的調整，各種變局時刻發生著，摸索持續、問題持續。

　　最后，從大局計，希望國家相關部門盡快在政策上給予支持和理解，在轉變經濟增長方式上的模式是可以創新的，比如有些國家在產業園區產權辦理中可以做到按層、按戶進行操作，滿足企業多重的經營需求，國家做到規范行業的土地用途，同時做好監督和指導，相信產業地產一定會朝氣蓬勃，迎來下一個黃金十年的發展機遇。

　　作者系龍創基業（三河）企業服務中心總經理高富強，該中心主要提供全國產業園區的招商引資顧問服務。