中國(guó)傳媒聯(lián)盟 據(jù) 搜房網(wǎng) 訊：限購(gòu)限貸松綁、公積金使用門檻調(diào)整、不動(dòng)產(chǎn)登記條例通過(guò)……2014年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深入調(diào)整期，主基調(diào)由激進(jìn)拿地變?yōu)槿?kù)存。在此背景下中央政策以“穩(wěn)”為主，倡導(dǎo)“新常態(tài)”，同時(shí)通過(guò)金融政策、棚戶區(qū)改造及保障房建設(shè)等長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

繼年初“兩會(huì)”上中央提出“分類調(diào)控”后，中央政府出臺(tái)“央五條”、“930新政”、“不動(dòng)產(chǎn)登記”等新政都在刺激住房需求，加快去庫(kù)存化，穩(wěn)定住房消費(fèi)；地方政府紛紛自主出臺(tái)調(diào)整政策，集中在放松限購(gòu)、購(gòu)房落戶、提高公積金貸款額度等層面，地方政府自主“救市”手段及力度并不輸于中央。

2014年住建部換帥，陳政高上任，默默調(diào)研數(shù)地；對(duì)比新任住建部的低調(diào)，金融政策的輔助效果表現(xiàn)更為明顯，如“930”新政及央行降息為房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪的機(jī)遇期。2014年以及即將到來(lái)的2015年房地產(chǎn)行業(yè)中，“新常態(tài)”的重要特征之一開始顯現(xiàn)，從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為中高速增長(zhǎng)，從“黃金時(shí)代”到“白銀時(shí)代”，仍舊是貴金屬。

2014年中央七大“最政策”：

最早的定心丸——雙向調(diào)控（分類調(diào)控）（3月4-6日）

“雙向調(diào)控”——全國(guó)政協(xié)委員、住建部原部長(zhǎng)姜偉新在“兩會(huì)”間隙透露出的2014年房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞。3月5日，李克強(qiáng)總理在十二屆人大二次會(huì)議上作2014年政府工作報(bào)告中指出，對(duì)于房地產(chǎn)方面，針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。3月6日，全國(guó)政協(xié)委員、住建部副部長(zhǎng)齊驥對(duì)“分類調(diào)控”做出了權(quán)威解釋：分類調(diào)控，可以認(rèn)為即對(duì)一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，限購(gòu)政策不退出；而對(duì)于庫(kù)存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

解讀：雙向調(diào)控政策的推出，代表著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)真正向市場(chǎng)化導(dǎo)向轉(zhuǎn)變，告別“一刀切”，給予地方政府更多的自主性。專家分析認(rèn)為，“分類調(diào)控”開啟了全新的房地產(chǎn)長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制建設(shè)周期與調(diào)控差別化的執(zhí)行策略。

引用最多的政策——新型城鎮(zhèn)化（3月16日）

3月16日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化(專題閱讀)規(guī)劃(2014-2020年)》。規(guī)劃提出，未來(lái)，我國(guó)將推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，并提出到2020年，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右、城鎮(zhèn)化格局更加優(yōu)化、城市發(fā)展模式科學(xué)合理等具體目標(biāo)。

解讀：與世界發(fā)達(dá)國(guó)家相比我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平仍然偏低，所以在各專家及房企大佬的演講中，新型城鎮(zhèn)化所為房地產(chǎn)帶來(lái)的是更多的機(jī)遇，刺激房地產(chǎn)行業(yè)。住建部政策研究中心主任秦虹曾經(jīng)認(rèn)為，“新型城鎮(zhèn)化”會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化現(xiàn)象，其中新房市場(chǎng)的增速將會(huì)下降，二手房市場(chǎng)的需求將會(huì)增加，將帶來(lái)60%的新增住房需求。

最力挺剛需的政策——央五條（5月12日）

5月12日，央行和15家商業(yè)銀行召開座談會(huì)，提出“央五條”， 其中一條為合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品住房的貸款需求。另外，明確要求商業(yè)銀行提高服務(wù)效率，及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款。

解讀：業(yè)內(nèi)人士解讀為“央五條”釋放出了維穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信號(hào)，作為最力挺剛需的政策，也被稱之為“930新政”的前奏。

力挽狂瀾的政策——930（9月30日）

9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，放松了與自住需求密切相關(guān)的房貸政策，其中包括對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。多套房在非限購(gòu)城市結(jié)清貸款也可以發(fā)放貸款；增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款投放能力；繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求。

解讀：從“認(rèn)房不認(rèn)貸”到“認(rèn)貸不認(rèn)房”為冷清的房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了一劑強(qiáng)心劑，致使成交量迅速回升，房企扎堆開盤，集體火拼，并讓今年的“銀十”變?yōu)?ldquo;金十”。這個(gè)后來(lái)被稱為“930”新政的措施，被市場(chǎng)公認(rèn)為是今年對(duì)樓市影響最大的一個(gè)政策。

陳年詬病得解救——個(gè)人公積金（10月9日）

10月9日，住建部、財(cái)政部、央行三部委又聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，內(nèi)容包括放松公積金貸款條件、推進(jìn)異地貸款、降低中間費(fèi)用三項(xiàng)內(nèi)容。各地隨后迅速跟進(jìn)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，濟(jì)南、蘇州、南京、武漢等超過(guò)30個(gè)城市都對(duì)公積金貸款政策進(jìn)行了不同程度的調(diào)整。

解讀：公積金一直是困擾著買房、租房族的大問(wèn)題，此政策對(duì)于剛需購(gòu)房者顯然是一個(gè)利好，刺激其積極入市。專家認(rèn)為，一定層面上說(shuō)明著國(guó)家層面越來(lái)越注重從民生的角度來(lái)為購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)“松綁”。

最意外的調(diào)控——央行降息（11月21日）

11月21日，央行發(fā)布通知稱，決定自2014年11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%。

解讀：有業(yè)內(nèi)人士指出，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的影響來(lái)說(shuō)，貨幣手段歷來(lái)是刺激市場(chǎng)需求的最有效工具，此次降息將成為市場(chǎng)加快庫(kù)存去化的重要利器。但事實(shí)對(duì)于真實(shí)的影響，致使股市暴漲，人們陷入“賣房買股”的糾結(jié)中。

最狠的政策——不動(dòng)產(chǎn)登記條例（12月22日）

12月22日，國(guó)務(wù)院正式公布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》。與《征求意見稿》相比，條例主要涉及明確不動(dòng)產(chǎn)登記類型等5處修改，如無(wú)意外，將于明年3月1日起實(shí)施。

解讀：不動(dòng)產(chǎn)登記類似于人口登記普查，主要目的是為了摸清市場(chǎng)的底，對(duì)未來(lái)調(diào)控政策的出臺(tái)提供更科學(xué)準(zhǔn)確的判斷和依據(jù)，其本身并不會(huì)不涉及任何方面調(diào)控，但不動(dòng)產(chǎn)登記在一定程度上能夠提高房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控乃至宏觀調(diào)控的運(yùn)作效率，對(duì)于樓市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看還是具有積極意義的。

2014地方新政策

限購(gòu)取消

2014年6月25日，呼和浩特市正式發(fā)文取消限購(gòu)，拉開了各地實(shí)施樓市限購(gòu)松綁的序幕（后期辟謠）。從呼和浩特取消限購(gòu)開始，各地陸續(xù)加入到限購(gòu)松綁或取消的隊(duì)列中。到9月26日珠海放開限購(gòu)，全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市中僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞5個(gè)城市未取消限購(gòu)，其他城市已經(jīng)發(fā)文正式取消或變相放松限購(gòu)。

解讀：限購(gòu)取消，開發(fā)商紛紛看好，但樓盤價(jià)格并未有太大變化，購(gòu)房者的觀望情緒不降反增，大多數(shù)樓盤也并未出現(xiàn)排隊(duì)搶房的場(chǎng)景，樓市相對(duì)平穩(wěn)，購(gòu)房者也十分理性，并未因政策調(diào)整就急于拿錢購(gòu)房。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，是回歸市場(chǎng)的一種表現(xiàn)，房?jī)r(jià)可以按照供需關(guān)系去調(diào)節(jié)。

京津冀一體化

中國(guó)國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在2014年3月5日作政府工作報(bào)告時(shí)指出，加強(qiáng)環(huán)渤海及京津冀地區(qū)經(jīng)濟(jì)協(xié)作。此前，習(xí)近平總書記在聽取京津冀協(xié)同發(fā)展工作匯報(bào)時(shí)強(qiáng)調(diào)，實(shí)現(xiàn)京津冀協(xié)同發(fā)展是一個(gè)重大國(guó)家戰(zhàn)略，要堅(jiān)持優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、互利共贏、扎實(shí)推進(jìn)，加快走出一條科學(xué)持續(xù)的協(xié)同發(fā)展路子。8月1日，河北省黨政代表團(tuán)來(lái)京考察，京冀雙方簽署了七項(xiàng)協(xié)議，共促區(qū)域協(xié)同發(fā)展。

解讀：北京、天津、河北因京津冀政策被“捆綁”在了一起，一體化的目的則是經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這也鞏固了本市“北方經(jīng)濟(jì)中心”的地位，河北邯鄲、保定以及天津成為寶地。業(yè)內(nèi)人士為此認(rèn)為，京津冀協(xié)同發(fā)展，尤其是首都經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展，將更加強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)、資源在區(qū)域上的互相協(xié)調(diào)，由此導(dǎo)致京內(nèi)產(chǎn)業(yè)和人口向京外轉(zhuǎn)移，將使北京周邊城市承接人口和產(chǎn)業(yè)的外溢。

“藍(lán)印”取消

從5月31日起，天津停止外省市人員通過(guò)購(gòu)買商品住房、投資興辦企業(yè)和引進(jìn)人才辦理藍(lán)印戶口。這次停止新辦藍(lán)印戶口，按照老人老辦法、新人新辦法，對(duì)在2014年5月31日前，通過(guò)天津商品房網(wǎng)上銷售管理系統(tǒng)打印并簽訂預(yù)訂協(xié)議的外省市購(gòu)房者在取得房地產(chǎn)權(quán)證后，可繼續(xù)按原規(guī)定辦理藍(lán)印戶口。現(xiàn)有的持藍(lán)印戶口人員，在考察期滿后經(jīng)復(fù)驗(yàn)合格可繼續(xù)按原規(guī)定辦理天津常住戶口。

解讀：在4月18日發(fā)布停辦政策信息至5月30日，“藍(lán)印重地”武清上演了一場(chǎng)購(gòu)房者追趕藍(lán)印末班車的“賽跑“：43天里，共成交7500套左右商品住宅，日均成交突破173套，后期回落明顯。

“以房養(yǎng)老”政策實(shí)施

“以房養(yǎng)老”政策于2014年7月1日起在北京、上海、廣州、武漢等城市試點(diǎn)實(shí)施，是老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。在老人去世后，銀行或保險(xiǎn)公司收回住房使用權(quán)，這種養(yǎng)老方式被視為完善養(yǎng)老保障機(jī)制的一項(xiàng)重要補(bǔ)充。

解讀：“以房養(yǎng)老”是一項(xiàng)全新的政策，在國(guó)內(nèi)并沒(méi)有形成普遍認(rèn)識(shí)，在國(guó)外則較為受到認(rèn)可，它對(duì)于解決老年人的養(yǎng)老資金問(wèn)題、盤活已有房屋資源、擴(kuò)大保險(xiǎn)公司業(yè)務(wù)都有積極意義，但火熱程度并沒(méi)有想象中的高，推廣并不順利。

展望2015年新政

2015樓市政策風(fēng)往哪兒吹？

年內(nèi)剛剛上任的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)陳政高在總結(jié)今年的政策時(shí)稱，2014年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速變化，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同或配合有關(guān)部門，強(qiáng)化地方調(diào)控主體責(zé)任，及時(shí)調(diào)整了限購(gòu)、差別化信貸等方面的政策，支持居民合理的住房消費(fèi)，總體上保持了房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

住建部部長(zhǎng)陳政高對(duì)2015年工作任務(wù)作出了“兩點(diǎn)要求、六個(gè)突破”的部署。陳政高表示，2015年要準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，注意地區(qū)間的差異，跟蹤市場(chǎng)走勢(shì)，積極應(yīng)對(duì)，主動(dòng)作為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，同時(shí)公布明年開間保障房700萬(wàn)套。

此外，住建部新聞發(fā)言人倪虹近日表示，用市場(chǎng)的手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)將是下一步調(diào)控的主要方向和手段。即政府做好政府的事，市場(chǎng)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)規(guī)律做好市場(chǎng)的事情。

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)教授陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，從政策層面上來(lái)說(shuō)，2015年樓市調(diào)控和未來(lái)的政策面不會(huì)松動(dòng)。“未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控思路上既不會(huì)將房地產(chǎn)‘妖魔化’繼續(xù)過(guò)度打壓，也不會(huì)繼續(xù)將房地產(chǎn)‘工具化’，采取過(guò)度刺激政策以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。