近日，有媒體報(bào)道稱，多家知名房地產(chǎn)公司欠繳巨額土地增值稅。業(yè)內(nèi)專家對(duì)人民財(cái)經(jīng)表示，將合規(guī)的“應(yīng)交未交”誤讀為“拖欠”是不合適的，而且欠繳總額的算法也存疑問(wèn)。

　　媒體報(bào)道稱，2005年至2012年8年間，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)交而未交的土地增值稅總額超過(guò)3.8萬(wàn)億元，并指出，根據(jù)我國(guó)法律，納稅人未按規(guī)定繳稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)限期責(zé)令繳納稅款外，從滯納之日起按日加收滯納稅款的萬(wàn)分之五的滯納金。企業(yè)面臨數(shù)額巨大的罰款，負(fù)責(zé)人也可能會(huì)承擔(dān)刑事責(zé)任。

　　人民財(cái)經(jīng)致電國(guó)家稅務(wù)總局核實(shí)相關(guān)情況，總局新聞處一名工作人員表示，此事國(guó)稅總局已經(jīng)獲知，稍后將統(tǒng)一回應(yīng)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)一位不愿具名的人士在接受人民財(cái)經(jīng)專訪時(shí)表示，所謂的“應(yīng)交未交”的土增稅，是指房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)記記賬時(shí)在“應(yīng)交稅金”科目下設(shè)“應(yīng)交土地增值稅”明細(xì)科目，專門(mén)用來(lái)核算土地增值稅的發(fā)生和繳納情況。“當(dāng)未達(dá)到稅法規(guī)定的結(jié)算條件時(shí)，這部分稅金可以不交，不等同欠稅。”

　　針對(duì)有關(guān)媒體提到的“未繳納稅款，負(fù)責(zé)人可能會(huì)承擔(dān)刑事責(zé)任”的說(shuō)法，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)人士稱，“國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算時(shí)補(bǔ)繳的土地增值稅，不需要加收滯納金。”

　　國(guó)稅總局《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函〔2010〕220號(hào))規(guī)定，納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

　　為何要補(bǔ)繳和清算土地增值稅？《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定，“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。”

　　同時(shí)，華遠(yuǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)曾在微博中對(duì)此描述稱，土地增值稅是按項(xiàng)目所在地政府規(guī)定的比例在預(yù)售時(shí)先預(yù)繳，按項(xiàng)目進(jìn)度和完成的條件進(jìn)行最終結(jié)算的納稅方式。

　　中央人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院副院長(zhǎng)岳樹(shù)民在接受人民財(cái)經(jīng)專訪時(shí)表示，有關(guān)土地增值稅預(yù)征的比例，全國(guó)各省征收比例不同。在北京一般征收比例為2%-5%。

　　國(guó)稅總局《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》([2010]53號(hào))文中顯示，“除保障性住房外，我國(guó)東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。”

　　岳樹(shù)民說(shuō)，除預(yù)征的土地增值稅外，清算該繳的部分也有明確的比例設(shè)定。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十條規(guī)定，“增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。”岳樹(shù)民還表示，如果增值額低于扣除項(xiàng)目金額，則免征收土地增值稅。

　　岳樹(shù)民透露，《實(shí)施細(xì)則》中所用的算法是用“四級(jí)超率累進(jìn)稅率”，而并非之前媒體所提到的“四級(jí)超額累進(jìn)稅率”。

　　岳樹(shù)民認(rèn)為，土地增值稅實(shí)行利潤(rùn)率越高，要繳納的增值稅也越多。“對(duì)于非高檔的普通商品房項(xiàng)目，通過(guò)預(yù)繳1%-2%的土地增值稅，已經(jīng)基本可以覆蓋稅務(wù)成本。對(duì)于高房?jī)r(jià)的開(kāi)發(fā)商，一般都是大規(guī)模的上市房企，在拿地的時(shí)候就要安排好土地增值稅繳納的預(yù)留金，防止該清算的時(shí)候拿不出那么多的錢。”

　　而對(duì)于媒體中提到的“應(yīng)交未交”的3.8萬(wàn)億土地增值稅，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)人士表示“看不懂”。媒體報(bào)道稱，據(jù)專家測(cè)算，房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率只要達(dá)到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。2009年全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率為55.72%，照此測(cè)算，全國(guó)各類房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納的土地增值稅超過(guò)4.6萬(wàn)億元。

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)人士認(rèn)為，“毛利率超過(guò)34.63%的房地產(chǎn)項(xiàng)目要繳納土地增值稅的說(shuō)法不知從何而來(lái)，但是房地產(chǎn)業(yè)55.72%的毛利率確實(shí)不準(zhǔn)確。”

　　據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，2005年-2012年期間，A股房地產(chǎn)上市公司平均毛利率分別為；26.01%，28.71%，33.78%，36.46%，35.47%，37.79%，39.92%，37.37%。“上市公司的毛利率一般要高于非上市公司，這與媒體所報(bào)道的55.72%的毛利率有差距，由此推算出的3.8萬(wàn)億元的土地增值稅也不太準(zhǔn)確。”

　　岳樹(shù)民認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)行的《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，土地增值稅最后清算的部分操作較難。“一般情況，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要等到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工并完成銷售的85%以上才能對(duì)之進(jìn)行清算。”同時(shí)，又因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多是滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的，從拿地、開(kāi)發(fā)到竣工一般都要2-3年的周期，財(cái)務(wù)成本核算又較復(fù)雜，清算工作難度較大。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)[微博]認(rèn)為，目前土地增值稅各地預(yù)繳率特別低，且很少按照規(guī)定進(jìn)行匯算清繳，使得實(shí)際繳遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于應(yīng)繳。造成了實(shí)際偷逃和拖欠稅款，大量房企只按照1%的比例預(yù)繳，且不管項(xiàng)目賺多少錢都很少進(jìn)行匯算清繳，造成了稅收的大面積流失。

　　岳樹(shù)民指出，“合理的預(yù)繳比例、及時(shí)的清算補(bǔ)繳”是現(xiàn)在我國(guó)更加有效地征收土地增值稅的兩個(gè)關(guān)鍵。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)人士認(rèn)為，十八屆三中全會(huì)《決定》中提到的“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”、“落實(shí)稅收法定原則”為增收土地增值稅指明了方向。

　　預(yù)征只是開(kāi)始，實(shí)實(shí)在在的完成一張稅務(wù)局的土地增值稅清算表單，才算是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商真正走完了上交土地增值稅的過(guò)程。既然上交是必然，那么，在清算條件成熟時(shí)，在稅務(wù)部門(mén)的督促和監(jiān)管下，早交或許也是最好的辦法。(李海霞薛白)