2011年4月15日，北京，全國首個“限房價、競地價”中小套型普通商品房項目——長陽國際城在房山區入市。CFP

　　京城首個“自住型商品房項目”兩年漲價近一半

　　文章導讀：自住型商品房其實也屬于保障房的一種，它意在解決“夾心層”群體的住房問題，也就是對既買不起高價商品房、又沒有資格購買保障房的群體，起一種住房保障的作用。

　　《中國經濟周刊》 記者 劉德炳 | 北京報道

　　10月22日，國家統計局公布了9月全國70個大中城市房價的變動情況，其中北京9月份新建住宅價格同比上漲16%，環比上漲1%，在70個大中城市中位居前列。這對于近年來大力調控樓市的北京市而言是一種無形的壓力。

　　就在當天，北京市公布了最新的樓市調控措施，其重頭戲就是首次正式發布了大力建設自住型商品住房的意見，并明確表示，今年要完成不低于2萬套自住型商品住房供地，明年計劃推出5萬套左右，滿足居民剛性自住需求。

　　首個“自住型商品房項目”遭哄搶

　　自住型商品住房的全稱是“中低價位自住型、改善型商品住房”，即在“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的思路下，北京市將提供大量滿足居民自住性、改善性住房需求的房源。這類房源將通過“限房價、競地價”等方式出讓，價格比周邊商品住房低30%左右；套型以90平方米以下為主，其中保障房輪候家庭及本市無房家庭優先購買；購買此類住房后5年內不得上市，5年后上市收益的30%上交財政。

　　北京市住建部門有關負責人表示，年底前將形成2萬套左右的用地供應。明年，自住型商品住房的供應還將大規模增加，計劃推出5萬套左右，并且在土地供應計劃中單列，優先供地，確保供應。

　　其實，關于自住型商品住房，北京市此前已有試點。2010年5月，中國鐵建(5.15,0.01, 0.19%)房地產集團有限公司通過“限房價、競地價”模式拍下房山區長陽鎮起步區6號地，其競買價為14.6億元，樓面地價為每平方米6096元，而限定的銷售均價為每平方米12500元，這一項目隨后被命名為長陽國際城。這是全國首個“限房價、競地價”中小套型普通商品房項目。

　　中國鐵建房地產集團有限公司相關負責人向《中國經濟周刊》表示，那時候還沒有自住型商品住房這個名字，所以項目當初沒有被定位為自住型商品住房，但是就性質而言，無論是限價、還是購買對象、還是上市限制等方面，中鐵建長陽國際城這個項目與如今的自住型商品住房比較相似。

　　據這位負責人介紹，該項目第一期于2011年4月15日開盤選房，推出了1594套住宅、273個車位，銷售均價為每平方米12500元，這一價格比周邊在售的其他商品房每平方米便宜3000元。當時在北京市首次購買住房的北京戶籍家庭、正在輪候保障性住房的家庭等三類住房剛性需求可優先購買。

　　這一項目的開盤立即遇到了購房群體的搶購。記者了解到，在2011年4月舉行的搖號中，有9011人參與搖號，供需比接近1:6。

　　該區域房價曾低迷半年

　　“長陽國際城項目較大的價格差距以及總共2394套的大規模供應，將明顯緩解中低收入人群的置業需求，同時可能將區域內房價直接拉低。”北京中原地產市場總監張大偉當時向記者表示。

　　事實的確如此。長陽區域是房山區近年來樓市新增供應的主力。記者了解到，2011年4月長陽國際城的入市，就打亂了該區域一些項目的上市節奏，其中部分項目在2011年4月份開盤價還是15000元/平方米，到2011年6月時則開始降價，一度降至14000元/平方米。這一過程曾持續到當年下半年。

　　中國鐵建房地產集團有限公司相關負責人告訴《中國經濟周刊》，應該說，當時長陽區域房價的變動與其他調控政策、市場形勢都密切相關，但也與長陽國際城有一定關聯。

　　不過，隨著2012年、2013年北京市房價進入新一輪的上漲期，整個長陽區域的房價逐步高漲，目前該區域部分項目已漲至2萬元/平方米；即便是長陽國際城的房子，有中介人員向《中國經濟周刊》表示，假如上市的話，能賣到18000元/平方米。

　　對此，有分析人士指出，一個項目能化解的市場需求畢竟有限，所以其對房價的抑制作用是有限的，但是今明兩年北京市計劃推出7萬套自住型商品住房，這將形成一定的規模效應，極大地支持自住型和改善型購房需求，同時對市場是個較大的分流，可能會起到抑制高房價的作用。

　　盈利是開發商的一道難題

　　據了解，北京市政府明確表示年內土地供應將以自住型住房項目為主，近期已在朝陽、通州、大興、亦莊、順義、昌平、平谷等區縣推出了多塊配建自住型商品住房項目用地，房價在1萬~ 2.2萬元/平方米之間。但是，分析人士指出，供應僅僅是第一步，諸如后期的分配、建設、運營管理等，依然是較大的考驗。

　　21世紀不動產集團市場發展中心總監桑豫峰向《中國經濟周刊》表示，自住型商品房其實也屬于保障房的一種，它意在解決“夾心層”群體的住房問題，也就是對既買不起高價商品房、又沒有資格購買保障房的群體，起一種住房保障的作用。但是，鑒于經濟適用房、限價房在建設和分配過程中存在諸多不公平的現象，希望有關部門加強監管，堅決杜絕“自住房”搖號分配時的尋租行為。

　　以長陽國際城項目為例，上市時該項目的價格只有12500元/平方米，但目前預計其市場價格在18000元/平方米左右，這意味著，當初購買該房源的購房者，如今都面臨著不小的收益。

　　對此，北京市住建部門有關負責人表示，除了在買房時進行嚴格審核之外，后期還將采取更加嚴格的限制措施。記者了解到，與此前的長陽國際城項目所規定的“自房屋交付之日起，兩年內不得將該住房出租或出售”相比，今年的自住型商品住房相關政策明確規定，“購房人取得房屋所有權證后，原則上5年內不得轉讓”。分析人士指出，很顯然，如今的這一規定更加嚴格、更加完善。

　　不僅對于北京市相關部門，即使對于開發商而言，這也是不小的考驗。記者了解到，由于采取“限房價、競地價”的方式出讓，開發商的利潤空間將被大為壓縮，房屋質量、配套等方面也存在隱患。

　　對此，中國鐵建房地產集團有限公司相關負責人坦言，建設自住型商品住房確實難以盈利，這對開發商的實力和信譽都是不小的考驗；以長陽國際城項目為例，該項目2010年拿地，2011年上市，2012年交房，這一速度在地產界是比較少見的，速度就意味著降低成本，因為花的時間越短，資金成本和管理成本越小，中鐵建的經驗是在設計、建設、審批等多環節同時推進，依靠管理取得了開發速度優勢，這是今后開發商們都必須跨越的一道難題。

來源：新浪網http://finance.sina.com.cn/china/20131104/190417217479.shtml